신탁부동산 임대차 계약, “주의사항부터 성공사례까지”

 

 

안녕하세요. 브라이튼 법률사무소, “부동산 전문 강경두 변호사”입니다.

 

 

신탁부동산이란, 부동산 소유자 즉, 위탁자가 자신의 부동산을 신탁회사에 맡기고, 신탁회사 즉, 수탁자는 신탁등기를 통해 해당 부동산을 관리, 처분하게 하는 것을 말합니다.

 

 

그리고 신탁부동산을 진행하는 이유는 여러 가지가 있겠지만, 대부분 ‘많은 액수의 담보대출’을 받기 위함이거나, 부동산을 신탁회사가 대신 관리, 처분하도록 하여 시간을 절약하기 위함이 대표적인 이유인데요.

 

 

[신탁부동산, 왜 강경두 변호사를 선택할까?]

 

건설, 부동산, 신탁 전문 강경두 변호사입니다.

 

 

그러나 이때 문제가 발생하는 상황은 신탁등기 물건에 대한 전세계약이 체결되는 경우입니다.

 

 

왜냐하면 신탁등기로 나온 전세 매물의 경우, 대·내외적으로 수탁자 즉, 신탁회사가 그 권리를 갖는 만큼, 향후 임차인 즉, 위탁자가 전세보증금을 반환받을 때 다양한 문제가 발생할 수 있기 때문인데요.

 

 

따라서, 지금부터 “신탁부동산 계약 시 주의할 사항과 발생할 수 있는 문제”에 대해 자세히 말씀을 드릴 테니, 이 글을 읽어보시고, 도움이 필요하시다면, 상담을 요청하셔서 해결해 보시길 바랍니다.

 

 

 

 

신탁부동산 임대차 계약, “보증금 돌려받은 판례가 있나요?”

 

 

원고는 2019. 1. 경 임대인 A와 보증금 2억 8천만원에 임대차 계약을 체결하였고, 2020. 1. A는 피고와 부동산처분신탁계약을 체결하고, 같은 날 신탁을 원인으로 피고 명의로 소유권이전등기가 마쳐는데요.

 

 

이후 원고는 계약기간 만료에 따라 임차권등기명령을 신청한 뒤, 피고를 상대로 전세보증금반환청구소송을 제기하였지만, 피고는 소송에서 “이 사건 신탁은 부동산처분신탁으로서, 신탁원부 상 임차물의 보존, 유지, 관리의무, 임대업무 등 실질적 관리 등은 위탁자인 A가 부담한다”며 청구에 응할 수 없다고 반박했습니다.

 

 

그러나 법원은 “원고가 이 사건 임차물에 관하여 이 사건 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마쳐 대항력을 갖출 당시에는 이 사건 신탁에 관한 신탁등기가 마쳐지지 않은 상태였으므로, 피고는 이 사건 신탁의 신탁원부에 기재된 사항을 가지고 원고에게 대항할 수 없다”며, 피고가 대내외적으로 소유자임이 인정되는 이상 피고에게 보증금반환 의무가 있다고 판단하였습니다.

 

 

그 결과 보증금 2억 8,000만원 + 소송비용까지 모두 받아낼 수 있었습니다.

 

 

[신탁부동산 전세사기, 예방하는 방법 완벽정리!]

 

신탁부동산 사기, “예방하는 방법 & 대응방안” 총공개

 

 

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신탁부동산 임대차 계약, “무엇을 주의해야 할까요?”

 

 

신탁등기 물건에 대한 계약을 진행할 시 신탁원부를 확인하지 않아 피해보는 사례가 많습니다.

 

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왜냐하면 집주인이라고 하더라도 부동산을 신탁한 상태라면, 등기부등본상 소유권은 신탁회사에 있기에 신탁회사의 동의없는 임대차계약이 불가능하고, 이러한 동의가 없는 한 임대인은 계약을 체결할 권한이 없기 때문인데요.

 

 

그래서 이러한 상황을 방지하기 위해서라도 임차인은 계약 전 등기부등본의 ‘갑구’를 통해 신탁 여부를 확인하고, 이와 별개로 신탁원부까지 꼼꼼히 확인해 보는 시간을 가지는 것이 중요합니다.

 

 

만약 이를 확인하지 않은 채 임대차 계약을 체결했다가 기간이 만료되는 경우, 임대인과 신탁회사 모두 보증금 반환을 책임을 떠 넘기면서 임차인은 여러 가지 어려움을 겪게 될 수도 있습니다.

 

 

 

 

그리고 부동산등기법 개정에 따라 전세사기 예방을 위한 주의사항이 함께 기재되었는데요.

 

 

바로, 2024년 1월 31일부터는 인터넷 등기소를 통해 신탁원부를 열람할 수 있고, 신탁원부를 통해 신탁의 목적, 수익자, 신탁재산의 관리 및 처분에 관한 조항 등을 확인할 수 있게 되었습니다.

 

 

< 법 개정으로 지금부터 일어나는 사기는 임차인에게 일부 책임을 물을 수도 있습니다. >

 

 

따라서, 신탁부동산 계약을 진행할 때 조금이라도 이상한 부분이나, 어려움이 있으시다면, 관련 사건의 전문가에게 상담을 요청하셔서 계약서 작성부터 세세하게 법적 조력을 받아보시길 바랍니다.

 

 

 

 

신탁부동산 임대차 계약, “어떤 유형의 다툼이 발생할까요?”

 

 

다툼이 발생할 수 있는 분쟁 유형으로는 아래와 같은 사유들이 있습니다.

 

 

① 임대인이 계약체결 당시 신탁등기 사실을 고지하지 않은 경우

 

② 계약 이후 부동산이 신탁되었으나, 신탁회사가 보증금을 반환하지 않는 경우

 

③ 임대인이 신탁등기를 말소하기로 특약을 넣었으나 약속을 지키지 않은 경우

 

 

이처럼 신탁등기라고 할지라도 종류와 시기, 구체적인 계약과 특약 내용에 따라 소송 당사자나 관련 법리가 달라지는 만큼, 그 분야의 전문가인 “부동산 전문 강경두 변호사”에게 도움을 요청하시길 바랍니다.

 

 

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